律师随笔
办理抵押登记后，房产证原件应由谁收执？
作者：宋福文 律师 时间：2018年09月20日
办理抵押登记后，房产证原件应由谁收执？
一直以来，人们在办理住房按揭贷款、住房抵押贷款过程中都有个疑问：办理抵押登记后，房产证原件应由谁收执？
实际操作中，按照惯例，银行、小贷、担保等金融机构都会在办理完抵押登记后收执房产证原件。而抵押人往往不乐意，认为房产证原件应该由自己收执，因为生活中经常会因为租赁、经营、办证等事项需要用到房产证。当抵押人向金融机构提出异议时，金融机构则会以行业惯例、监管需要等理由回绝。
那么，依据法律规定，金融机构收执房产证原件的做法是否合法合理呢？
下图1、2为市政府回应市民关于这一疑问的答复。
看，法律规定得很清楚，《城市房地产抵押管理办法》（2001年修正）第三十四条：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”2015年颁布实施的 《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。”
注意，上述《房屋所有权证》2015年已经更名为《不动产权证书》，即俗称的“房产证”。上述《房屋他项权证》，2015年已经更名为《不动产登记证明》。
根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则，可以知道，《不动产权证书》是证明权利人不动产权的权证，由权利人持有。《不动产登记证明》是他项权证，用于证明不动产抵押权、地役权等事项，由申请人持有（在抵押登记中，申请人即为抵押权人）。抵押权人持有《不动产登记证明》即可证明其抵押权人的法律地位，无需房产证来画蛇添足。至于金融机构所说的持有房产证原件是风险控制需要，也显然起不到防范的作用，一来抵押人不能凭房产证原件去出售房产办理过户手续（因为已经办理抵押登记），二来抵押人可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条去申请补发房产证。
综上，金融机构或其他抵押权人收执、控制房产证原件（《不动产权证书》）的行为没有法律依据，不合法不合理，且毫无必要。
可喜可贺的是，在较真市民的再三呼吁下，2018年7月31日，重庆国土房管局会同重庆市金融办和重庆银监局出台了《关于进一步规范不动产抵押登记证书证明收执有关事项的通知》（渝国土房管（2018）566号），通知要求，自2018年8月1日起，新办理不动产抵押登记的，抵押权人不得以任何理由和形式收执应由抵押人持有的不动产权利证书。抵押权人已经收执应由抵押人持有的不动产权利证书，须退还抵押人。
宋福文律师 2018年9月20日
一直以来，人们在办理住房按揭贷款、住房抵押贷款过程中都有个疑问：办理抵押登记后，房产证原件应由谁收执？
实际操作中，按照惯例，银行、小贷、担保等金融机构都会在办理完抵押登记后收执房产证原件。而抵押人往往不乐意，认为房产证原件应该由自己收执，因为生活中经常会因为租赁、经营、办证等事项需要用到房产证。当抵押人向金融机构提出异议时，金融机构则会以行业惯例、监管需要等理由回绝。
那么，依据法律规定，金融机构收执房产证原件的做法是否合法合理呢？
下图1、2为市政府回应市民关于这一疑问的答复。
看，法律规定得很清楚，《城市房地产抵押管理办法》（2001年修正）第三十四条：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”2015年颁布实施的 《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。”
注意，上述《房屋所有权证》2015年已经更名为《不动产权证书》，即俗称的“房产证”。上述《房屋他项权证》，2015年已经更名为《不动产登记证明》。
根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则，可以知道，《不动产权证书》是证明权利人不动产权的权证，由权利人持有。《不动产登记证明》是他项权证，用于证明不动产抵押权、地役权等事项，由申请人持有（在抵押登记中，申请人即为抵押权人）。抵押权人持有《不动产登记证明》即可证明其抵押权人的法律地位，无需房产证来画蛇添足。至于金融机构所说的持有房产证原件是风险控制需要，也显然起不到防范的作用，一来抵押人不能凭房产证原件去出售房产办理过户手续（因为已经办理抵押登记），二来抵押人可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条去申请补发房产证。
综上，金融机构或其他抵押权人收执、控制房产证原件（《不动产权证书》）的行为没有法律依据，不合法不合理，且毫无必要。
可喜可贺的是，在较真市民的再三呼吁下，2018年7月31日，重庆国土房管局会同重庆市金融办和重庆银监局出台了《关于进一步规范不动产抵押登记证书证明收执有关事项的通知》（渝国土房管（2018）566号），通知要求，自2018年8月1日起，新办理不动产抵押登记的，抵押权人不得以任何理由和形式收执应由抵押人持有的不动产权利证书。抵押权人已经收执应由抵押人持有的不动产权利证书，须退还抵押人。
宋福文律师 2018年9月20日
